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在农民集体所有的土地上可否设立建设用地使用权?建设用地使用权与宅基地使用权的关系?  

2007-06-16 11:07:02|  分类: 4a.物权法专栏 |  标签: |举报 |字号 订阅

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可否在农民集体所有的土地上设立建设用地使用权?

    搜索现行法律法规,可以看到,“建设用地使用权”的概念出现在《土地管理法》、《土地管理法实施条例》以及今年新颁布的《物权法》(2007)中。

    《物权法》(2007)专设一章(第十二章 建设用地使用权)对“建设用地使用权”进行了具体规定。但是,这些具体规定主要是针对国有土地建设用地使用权作出的;而对于集体所有的土地作为建设用地的,依据该法第151条规定,则应当适用土地管理法等法律法规。

    从《土地管理法》(2004)第十一条和《土地管理法实施条例》(1999)第四条的规定可以看出,在农民集体所有的土地上可以设立建设用地使用权。只是应当注意:集体土地建设用地使用权与国有土地建设用地使用权的设立以及使用权内容不尽相同。

建设用地使用权与宅基地使用权的关系如何?

    《物权法》专设两章(第十二章和第十三章)对“建设用地使用权”和“宅基地使用权”作出规定。那么,这两个概念的关系如何呢?是否意味着这两个概念是相互独立的呢?个人以为,不然。

    如前所述,《物权法》第十二章(“建设用地使用权”)主要是对国有土地建设用地使用权作出的规定;关于集体土地建设用地使用权的问题,则应当适用土地管理法等法律法规的规定。

    纵观《土地管理法》第二章(“土地的所有权和使用权”)和第五章(“建设用地”)中相关规定,不难看到,第二章规定了集体土地建设用地使用权的问题,并没有单独谈及宅基地使用权的问题;有关宅基地的问题是在第五章规定的。因此,窃以为,立法者是把宅基地使用权归属到“集体土地建设用地使用权”之下的。

    因此,从目前立法体系来看,建设用地使用权应当包括“国有土地建设用地使用权”和“集体土地建设用地使用权”。集体土地建设用地使用权又分为乡镇企业建设用地使用权、乡(镇)村公共设施或公益事业建设用地使用权和宅基地使用权。

    其实,关于土地的用益物权的概念及其界定,在《物权法》颁布之前,在理论界就存在很大的争论。《物权法》颁布后,使用“建设用地使用权”一词。但是,个人仍然比较赞成王利明教授的观点,“土地使用权”要比“建设用地使用权”一词更恰当。个人以为,土地使用权可以分为国有土地使用权和集体土地使用权;集体土地使用权包括乡镇企业土地使用权、乡(镇)村公共设施或公益事业土地使用权以及宅基地使用权。

附:

    《中华人民共和国土地管理法实施条例》(1999)

    第四条: ......农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请,由县级人民政府登记造册,核发集体土地使用权证书,确认建设用地使用权......

第二十二条 ......通过招标、拍卖方式提供国有建设用地使用权的,由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门拟订方案,报市、县人民政府批准后,由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施,并与土地使用者签订土地有偿使用合同。土地使用者应当依法申请土地登记。

中华人民共和国土地管理法》(2004)

第十一条 ......农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权

单位和个人依法使用的国有土地,由县级以上人民政府登记造册,核发证书,确认使用权;其中,中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关,由国务院确定......

《物权法》第十二章 建设用地使用权

第一百三十五条 建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利,有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

......

第一百五十一条 集体所有的土地作为建设用地的,应当依照土地管理法等法律规定办理。

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